Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück
Sie möchten den genauen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln lassen? Mit einem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten von einem qualifizierten und zertifizierten Immobiliengutachter in Ihrer Region sind Sie auf der sicheren Seite.
Wir bieten Ihnen ein neutrales und rechtssicheres Gutachten für Ihre Immobilie in Norddeutschland, Hamburg oder Hannover, das vom Gericht und von Behörden wie dem Finanzamt gleichermaßen anerkannt wird.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Wie lässt sich der realistische Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln? Online-Rechner sammeln Ihre Daten. Makler orientieren sich lediglich an Angebotspreisen.
Verlässliche und neutrale Ergebnisse erhalten Sie ausschließlich von zertifizierten Immobiliengutachtern.
Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten ist, in welchen Situationen Sie es benötigen, worauf Sie bei der Beauftragung achten sollten und wie der gesamte Ablauf funktioniert.
Kurzzusammenfassung
Ein Verkehrswertgutachten ist ein detailliertes Gutachten, das den Marktwert einer Immobilie objektiv ermittelt. Es wird von qualifizierten Immobiliengutachter nach gesetzlichen Vorgaben erstellt und dient als rechtssichere Grundlage.
Die Bewertung erfolgt anhand anerkannter Verfahren wie dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.
Ein Verkehrswertgutachten wird bei behördlichen und gerichtlichen Angelegenheiten, Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen, Kauf- und Verkaufsentscheidungen sowie für steuerliche Zwecke benötigt.
Die Erstellung dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen und die Kosten richten sich nach dem ermittelten Verkehrswert sowie der Komplexität der Immobilie.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist ein fundiertes, schriftliches Vollgutachten und dient der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie oder eines Grundstücks gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB).
Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der zu einem bestimmten Datum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei werden alle wertrelevanten Merkmale des Objekts sowie die rechtlichen Gegebenheiten berücksichtigt. Ungewöhnliche oder persönliche Umstände bleiben dabei unberücksichtigt.
Rechtliche Grundlagen, Richtlinien und Standards
Die rechtliche Grundlage für Verkehrswertgutachten bildet Paragraf 194 im Baugesetzbuch (BauGB). Dieser definiert den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert als den Preis, der unter normalen Marktbedingungen für ein Grundstück oder eine andere Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung erzielt werden könnte.
Die Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung von Lage, Eigenschaften und Beschaffenheit der Immobilie.
Die konkrete Vorgehensweise bei der Wertermittlung ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die aktuelle Fassung ist die ImmoWertV 2021, die die bisherigen Richtlinien zusammenführt und modernisiert hat. In dieser Verordnung werden die normierten Wertermittlungsverfahren detailliert erörtert.
Weitere Richtlinien und Standards, die zur Anwendung kommen, sind die Wertermittlungsrichtlinien des BMI und die Europäischen Bewertungsstandards der TEGOVA.
So unterscheidet sich ein Verkehrswertgutachten von Online-Schätzungen
Im Gegensatz zum ausführlichen Verkehrswertgutachten (in der Regel 60 bis 70 Seiten plus Anlagen) bietet eine Online-Schätzung lediglich eine grobe Orientierung, die auf wenigen Eingaben wie Adresse und Größe basiert. Es finden weder eine Vor-Ort-Prüfung statt noch werden individuelle Mängel berücksichtigt.
Bei einem Verkehrswertgutachten hingegen wird der Verkehrswert von einem zertifizierten Immobiliengutachter bei einer persönlichen Begehung und gemäß gesetzlichen Verfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren) nach § 194 BauGB ermittelt.
Auch der Bodenrichtwert unterscheidet sich vom Verkehrswertverfahren. Er gibt lediglich den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebautes Land in einer Zone an (kostenlos über BORIS-D abrufbar). Dabei bleiben Gebäudeanteile oder individuelle Anpassungen sowie der Gesamtwert unberücksichtigt.
So unterscheidet sich der Verkehrswert von anderen Werten
Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und stellt den objektiven Wert einer Immobilie dar, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Allerdings entspricht der Verkehrswert nicht zwingend dem Kaufpreis. Käufer mit einem besonderen Interesse an einer bestimmten Immobilie könnten bereit sein, mehr zu zahlen, während andere Interessenten möglicherweise weniger bieten würden.
Weitere Werte, von denen sich der Verkehrswert unterscheidet:
der Beleihungswert, den Banken für Finanzierungsentscheidungen heranziehen,
der Versicherungswert (Wiederbeschaffungskosten ohne Boden) oder
der steuerliche Wert, den Finanzämter zur Berechnung von Steuern ansetzen.
Wann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Hier gilt es zwischen gesetzlich vorgeschriebenen Fällen und nicht gesetzlich vorgeschriebenen, aber empfehlenswerten Fällen zu unterscheiden.
Gesetzlich vorgeschriebene Fälle
In bestimmten Situationen ist ein Verkehrswertgutachten gesetzlich verpflichtend oder wird von Behörden und Gerichten gefordert:
für steuerliche Bewertungen, wenn Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert anzweifeln,
bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, das heißt, Rechtsstreitigkeiten rund um Immobilien,
bei Erbschaftsangelegenheiten zur Berechnung der Erbschaftssteuer,
bei Schenkungen zur Berechnung der Schenkungssteuer und
bei Scheidungsverfahren zur fairen Vermögensaufteilung.
Weitere empfehlenswerte Fälle
Auch ohne gesetzliche Verpflichtung ist ein Verkehrswertgutachten in vielen Situationen empfehlenswert:
beim Immobilienverkauf für eine realistische Preisfindung und als Verhandlungsgrundlage mit den Käufern,
beim Immobilienkauf zur Überprüfung, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist,
in Erbauseinandersetzungen zur gerechten Aufteilung unter Erben,
bei Einbringung in eine Gesellschaft, also bei der Übertragung von Immobilien in Unternehmensstrukturen,
bei einer Kaufpreisaufteilung zur steuerlich optimalen Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude und
in Sozialangelegenheiten bei Auflagen gemäß dem Sozialgesetzbuch (SGB).
Bewertungsverfahren im Detail
Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es drei anerkannte Bewertungsverfahren, die je nach Art der Immobilie und deren Nutzung zur Anwendung kommen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird bevorzugt bei Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet. Hierbei werden Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen. Dabei werden auch Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand berücksichtigt.
Die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte werden von Gutachterausschüssen als amtliche Kaufpreissammlung gelistet. Die Gutachterausschüsse sorgen als neutrale amtliche Stelle für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt und erfassen alle notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge.
Diese Datenbank bildet die Grundlage für die Ableitung von Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerten.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Geschäftsgrundstücken angewendet. Der Wert der Immobilie wird hier aus den Erträgen abgeleitet, die die Immobilie langfristig erwirtschaften kann.
Dafür werden die regelmäßigen Einnahmen den laufenden Kosten gegenübergestellt. Der daraus entstehende Überschuss wird zusammen mit einer marktüblichen Rendite, dem Grundstückswert und der verbleibenden Nutzungsdauer des Gebäudes in die Wertermittlung einbezogen. So erhalten Sie eine transparente und fundierte Wertermittlung.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, bei dem der Wert aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen abgeleitet wird.
Es wird insbesondere bei Immobilien angewendet, bei denen nicht die Erträge, sondern die Nutzung im Vordergrund steht, zum Beispiel bei selbstgenutzten Wohnhäusern oder kommunalen Gebäuden, wie zum Beispiel Schulen.
Grundlage des Verfahrens sind:
die Normalherstellungskosten des Gebäudes,
eine Alterswertminderung entsprechend dem baulichen Zustand und Alter und
der Bodenwert des Grundstücks.
Der Gebäudesachwert und der Bodenwert werden zum vorläufigen Sachwert zusammengerechnet. Dieser wird anschließend mit einem Sachwertfaktor an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst.
Das Sachwertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Wie läuft die Gutachtenerstellung ab?
Die Erstellung des Verkehrswertgutachtens erfolgt in sieben Schritten:
Erstberatung und Auftragsklärung
Besichtigung durch den Immobiliengutachter vor Ort
Beschaffung der erforderlichen Unterlagen
Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten
Wertermittlung nach anerkannten Verfahren
Erstellung des schriftlichen Gutachtens
Übergabe und Erläuterung
1. Erstberatung und Auftragsklärung
Am Anfang steht eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung. In diesem Gespräch besprechen wir mit Ihnen Ihr Anliegen, den Zweck des Verkehrswertgutachtens und welche Immobilie oder welches Grundstück bewertet werden soll. Wir klären mit Ihnen gemeinsam ab, welche Art von Gutachten für Ihren Zweck erforderlich ist, und informieren Sie über den Ablauf sowie die voraussichtlichen Kosten.
2. Besichtigung vor Ort
Ein wesentlicher Bestandteil der Gutachtenerstellung ist die persönliche Besichtigung der Immobilie vor Ort. Eine seriöse und fundierte Immobilienbewertung ist ohne Ortsbesichtigung nicht möglich, da individuelle Ausstattungsmerkmale, der tatsächliche Zustand und eventuelle Schäden erhebliche Auswirkungen auf den Wert haben können.
Bei der Besichtigung durch den Immobiliengutachter werden folgende Faktoren erfasst:
Lage und Umgebung
Größe und Zuschnitt der Räume
Baujahr und Bauweise
Zustand der Bausubstanz
Ausstattung und Ausstattungsqualität
Modernisierungen und Sanierungen
sichtbare Mängel und Schäden
Außenanlagen und Nebengebäude
Bei der Begehung dokumentieren wir alle relevanten Gegebenheiten fotografisch und nehmen notwendige Messungen vor. Wochenendtermine sind ohne Aufpreis möglich.
3. Beschaffung der erforderlichen Unterlagen
Für eine fundierte Immobilienbewertung werden verschiedene Dokumente benötigt wie zum Beispiel:
Grundbuchauszug: Nachweis über Eigentumsverhältnisse und eingetragene Lasten
Lageplan und Flurkarte: Darstellung der Grundstücksgrenzen und der Lage Baupläne und Baugenehmigung: Informationen zur baulichen Substanz
Wohn- und Nutzflächenberechnung: Grundlage für die Bewertung
Baubeschreibung: Details zur Bauausführung und verwendeten Materialien
Mietverträge: bei vermieteten Objekten für das Ertragswertverfahren
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen: Dies hat einen Einfluss auf den Zustand und den Wert.
Energieausweis: Pflichtdokument für jede Immobilienbewertung
Teilungserklärung: bei Eigentumswohnungen
Hausgeldabrechnungen: bei Eigentumswohnungen
Wirtschaftspläne: bei vermieteten Objekten
Auf Wunsch beschaffen wir für Sie, soweit möglich, die notwendigen Unterlagen bei Ämtern und Behörden. Dies umfasst beispielsweise den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, die Flurkarte beim Katasteramt oder Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht.
4. Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten
Parallel zur baulichen Bestandsaufnahme prüfen wir die rechtlichen Gegebenheiten. Dies umfasst die Einsicht in das Grundbuch zur Feststellung von Eigentumsverhältnissen, Grundschulden, Wegerechten, Wohnrechten oder anderen Belastungen. Auch die Prüfung von Baulasten, Denkmalschutzauflagen oder anderen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen gehört zu diesem Schritt.
Bei vermieteten Immobilien werden bestehende Mietverträge analysiert, um die aktuellen und erzielbaren Mieterträge zu ermitteln.
5. Wertermittlung nach anerkannten Verfahren
Nach Abschluss der Bestandsaufnahme erfolgt die eigentliche Wertermittlung.Hierbei kommt das für die jeweilige Immobilienart geeignete Bewertungsverfahren zur Anwendung. Häufig werden auch mehrere Verfahren miteinander kombiniert, um ein möglichst objektives Ergebnis zu erzielen.
Die Berechnungen erfolgen unter Berücksichtigung aktueller Marktdaten, die von den Gutachterausschüssen (siehe oben) zur Verfügung gestellt werden. Dazu gehören Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und weitere Wertermittlungsdaten.
Besondere wertsteigernde oder wertmindernde Umstände werden separat erfasst und fließen in das Endergebnis ein. Dies können beispielsweise hochwertige Ausstattungsmerkmale, besondere Lagevorteile, aber auch Baumängel, Lärmbelastungen oder rechtliche Einschränkungen sein.
6. Erstellung des schriftlichen Gutachtens
Das fertige Verkehrswertgutachten gliedert sich in der Regel in zwei Hauptteile: den beschreibenden und den wertermittelnden Teil.
Der beschreibende Teil enthält:
Angaben zum Auftraggeber und zum Bewertungszweck
Beschreibung des Grundstücks mit Lage, Größe und Zuschnitt
Beschreibung des Gebäudes mit Bauweise, Baujahr und Bauteilen
detaillierte Baubeschreibung der Ausstattung
Darstellung der rechtlichen Verhältnisse
Auflistung festgestellter Mängel
Dokumentation durch Fotos und Pläne
Der wertermittelnde Teil umfasst:
Darstellung der angewandten Bewertungsverfahren
detaillierte Berechnung des Bodenwerts
Ermittlung des Gebäudewerts
Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände
Begründung des ermittelten Verkehrswerts
Zusammenfassung und Ergebnis
Ein Verkehrswertgutachten umfasst je nach Komplexität der Immobilie zwischen 60 und 70 Seiten plus Anlagen. Alle Berechnungen und Bewertungsschritte werden nachvollziehbar dokumentiert und begründet, damit das Gutachten gerichtsfest ist und einer unabhängigen Überprüfung standhält.
7. Übergabe und Erläuterung
Nach Fertigstellung übergeben wir Ihnen das Gutachten. Auf Wunsch werden die Ergebnisse persönlich erläutert und Ihre Fragen beantwortet. So ist gewährleistet, dass Sie alle Aspekte der Bewertung verstehen und das Gutachten optimal für Ihre Zwecke nutzen können.
Bearbeitungsdauer eines Verkehrswertgutachtens
Die Dauer für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Komplexität des Objekts
Verfügbarkeit der benötigten Unterlagen
Bearbeitungszeit von Ämtern und Behörden für Auskünfte
Auslastung des Sachverständigen
Nach Vorliegen aller relevanten Unterlagen kann das Verkehrswertgutachten innerhalb von zwei bis drei Wochen erstellt werden.
Kosten eines Verkehrswertgutachtens
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind in Deutschland nicht gesetzlich geregelt und daher frei verhandelbar. Die Höhe des Honorars hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Verkehrswert der Immobilie
Art und Komplexität des Objekts
Umfang der erforderlichen Recherchen
Qualifikation des Sachverständigen
Besondere Anforderungen oder Fragestellungen
Die Abrechnung erfolgt bei uns gemäß der Honorarrichtlinie des Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger | BVS.
So können Sie die Kosten steuerlich absetzen
In vielen Fällen sind die Kosten für ein Verkehrswertgutachten steuerlich absetzbar:
als Werbungskosten bei vermieteten Objekten,
bei steuerlicher Verwertbarkeit des Bewertungszwecks oder
im Rahmen von Erbschafts- oder Schenkungsangelegenheiten.
Sprechen Sie hierzu mit Ihrem Steuerberater, um die Möglichkeiten in Ihrem individuellen Fall zu klären.
Anerkennung und Verwendung des Verkehrswertgutachtens
Ein professionell erstelltes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV wird von folgenden Stellen anerkannt:
Gerichte in allen gerichtlichen Auseinandersetzungen,
Finanzämter für steuerliche Zwecke,
Behörden und öffentliche Institutionen,
Banken bei Finanzierungsentscheidungen,
Notare bei Beurkundungen und
Erbengemeinschaften zur Vermögensaufteilung.
Wichtig ist, dass das Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde und den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Worauf Sie bei der Auswahl eines Immobiliengutachters achten sollten
Die Qualität des Verkehrswertgutachtens hängt maßgeblich von der Qualifikation und Erfahrung des Immobiliengutachters ab. Achten Sie bei der Auswahl auf folgende
Kriterien:
Qualifikation und Zertifizierungen
Der Immobiliengutachter sollte eine qualifizierte Zertifizierung (TÜV, DEKRA) vorweisen können,
eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 haben und
in Fachverbänden wie BVS, DGSV, RICS oder DIA Mitglied sein.
Darüber hinaus sind regelmäßige Weiterbildungen und Schulungen Pflicht.
Thomas Hänel von der Norddeutschen Immobilienbewertung ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DEKRA), zertifizierter Sachkundiger für Bauschäden und Baufehler (TÜV) und bildet sich ständig weiter bei qualifizierten Bildungsträgern.
Darüber hinaus ist Thomas Hänel Mitglied im Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.
Regionale Expertise
Daneben sind detaillierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts,
Vertrautheit mit regionalen Besonderheiten und der
Zugang zu lokalen Marktdaten und Gutachterausschuss-Informationen hilfreich.
Wir von der Norddeutschen Immobilienbewertung sind Experten für den norddeutschen Raum, Hamburg und Hannover.
Erfahrung und Referenzen
Eine langjährige Tätigkeit als Sachverständiger,
die Anzahl der bereits erstellten Gutachten,
positive Kundenbewertungen und Referenzen sowie
Erfahrung mit der spezifischen Immobilienart sind ebenfalls von Vorteil.
Transparenz und Service
Eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung,
eine transparente Preisgestaltung mit Festpreisgarantie,
eine klare Kommunikation über Ablauf und Dauer,
die persönliche Betreuung während des gesamten Prozesses und
die Bereitschaft zur Erläuterung des fertigen Gutachtens sollten selbstverständlich sein.
Unabhängigkeit
Es sollte keine Verbindung zu Maklern oder Verkäufern vorliegen.
Der Immobiliengutachter sollte unabhängig, weisungsfrei, gewissenhaft und
unparteiisch vorgehen.
Eine objektive und neutrale Bewertung und
Verschwiegenheitspflicht sind weitere essenzielle Voraussetzungen.
Mit uns von der Norddeutschen Immobilienbewertung haben Sie einen verlässlichen Partner mit langjähriger Erfahrung und Expertise als Immobiliengutachter an Ihrer Seite, der all diese Voraussetzungen erfüllt.
Fazit
Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten ist weit mehr als eine einfache Preisschätzung. Es bietet Ihnen Rechtssicherheit und Gewissheit über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie.
Während Online-Rechner lediglich eine oberflächliche Orientierung liefern und Maklerbewertungen nur auf groben Schätzungen beruhen, erhalten Sie mit einem professionellen Gutachten eine fundierte Grundlage für wichtige Entscheidungen bei Kauf, Verkauf, Erbschaft oder Scheidung.
Die Investition in ein qualifiziertes Gutachten schützt Sie vor Fehleinschätzungen und teuren Fehlentscheidungen. Achten Sie bei der Auswahl unbedingt auf die Zertifizierung und die regionale Expertise des Immobiliengutachters. Mit einem erfahrenen und unabhängigen Immobiliengutachter sind Sie auf der sicheren Seite und erhalten ein Dokument, das vor Gericht, Finanzamt und Behörden Bestand hat.